מאמרים

הערכת שווי חברה או עסק הינו מהלך לא פשוט בכלל, רבים מבעלי העסקים ו/או קונים פוטנציאלים שרוצים לרכוש עסק או מסעדה מתעניינים באופן כללי על העסק בזה שעורכים תשאול חברים, מתחרים ו/או קיום שיחות עם בעלי העסק. מכאן יודגש כי לדעתי המקצועית לאחר שביצעתם את כל התחקירים והתשאולים והנכם מעוניינים לרכוש את העסק או את המסעדה רצוי מאוד להתייעץ עם שמאי רכוש אשר יעריך את שווים של  כל המכונות ופרטי הרכוש והציוד בכללו בעסק. הערכת שווי עסק או מסעדה על ידי שמאי די דומה למה שלמדנו בבית ספר יסודי כששיחקנו במונופול או בבדידים, כך שלמעשה אנחנו יכולים לקבל החלטה לבצע עסקת קניה או לברוח ממנה. כמו כן חשוב מאוד לקבל מבעל העסק את כל הדוחות מרואה חשבון לרבות העתקי חשבוניות רכישת ציוד ומכונות תוך הדגש לקבלת דו"ח רווח והפסד שנתי, ועוד טיפ קטן תבקשו מבעל העסק לקבל טופס י"א זהו טופס המגבש את רכישת הציוד בכללו לרבות הפחתת בלאי שבוצעה על ידי רואה חשבון ו/או מנהל החשבונות של החברה. 

לפני הכל ישנם אבני דרך לביצוע הערכת שווי לעסקים, ולכן על פי ידיעתי והמלצתי קיימת שיטה אחת שנכתוב אותה כאן (מלבד שיטות רבות שמשתמשים שהם) שכן לדעתי השיטה הנפוצה ביותר היא שיטת  DCF תזרים מזומנים החזויים בהנחה שהעסק שאנו רוצים לרכוש הינו עסק חי ומרוויח. איך עושים את זה? 

השיטה כרוכה בבניית תוכנית כלכלית אשר מבוצעת ע"י רואה חשבון מדופלם ובעל ניסיון בתחום אשר בונה את התוכנית בשיטת ה-DCF תוך מיצג תחזית רווח תפעולי למשך 5 שנים קדימה תוך התבססות על טופס רווח והפסד של החברה או העסק שאנו רוצים לרכוש לרבות התבססות בעיקר בהוצאות השוטפות ובמקביל להכנסות של החברה משנים קודמות. 

בסופו של יום נקבל תחשיב כדאיות עסקה לרכישת העסק בהתייחס לפעילות השוטפת של העסק בשנים עברו. מכאן נציין את העובדה כי ישנם עוד מספר שיטות להערכת שווי עסק או מסעדה אך בסופו של יום כמעט כל השיטות דומות מאוד ומורכבות מחישובים כלכליים אשר מתבססות על היסטוריית הכנסות והוצאות של אותו עסק המיועד למכירה ו/או להערכת שוויו לרבות בניית תוכנית עסקית המתבססת על נתוני שוק הביקוש היצע ומכירה. בסופו של הליך יוצא כי לאחר הפקת תוכנית העסקית או תוכנית כדאיות מותנת בהכנסות והוצאות, וותק הפעילות, מגזרי חוג לקוחות ואופי הפעילות של העסק המוערך לרבות וותק פעילות החברה. 

לפני הכל בעת כוונה לרכוש עסק או מסעדה חשוב מאוד לבדוק את ההון העצמי, האם יש כספים נזילים או שאנחנו מתכוונים לפנות לבנקים בכדי לקחת הלוואות לרכישת העסק. כמו כן חשוב מאוד לחשב ישירות את הרווחים שיתקבלו לאחר רכישת העסק, רווחים הללו מותנים בבדיקת רכישת מוצרים מיבואנים ו/או מהיצרנים עצמם משום שאחוז הרווחים משתנה בין יבואן לבין יצרן אש מוכר לנו באופן ישיר לרבות חיסכון פערי התיווך בין היצרנים ליבואנים. למותר לציין כי יש לחשב את הוצאות התפעוליות, לרבות תשלומי שכר לעובדים, מנהלים, מזכירות, רכבי שירות, ביטוחים למיניהם, תשלומי ארנונה, חשמל ומיסוי כללי.. לעניין שמאי רכוש, מתפקידו לערוך שומה וחוות דעת משפטית אשר מגבשת את כל המכונות וציוד מיטלטלין בכל מתחם העסק הנדרש, תוך הפחתת בלאי שימוש לרבות עריכת חוות דעת וכתב כמויות בשלושה מישורים, האחת מחיר המכונה או הציוד כחדש, מחירו כמשומש, ומחירו ל מימוש מהיר – שלושת הנתונים הללו ישמשו את הקונה הפוטנציאלי לקבל החלטה בכדי לפעול הלאה. לסיום יודגש כי המיידעים שנרשמו לעיל מהווים אבני דרך לביצוע עסקה מושלמת, מה לאחר מינוי שמאי רכוש בכיר ומנוסה נקבל את המידע האמיתי והאובייקטיבי להערכת שוויו של הרכוש בעסק המבוקש. 

בהצלחה – חיים שריקי , שמאי רכוש בכיר ומנהל מכללת השמאים. 

יו"ר ארגון שמאי הרכוש בישראל.

 האובייקטיביות הנדרשת ממומחה שמונה על ידי בית המשפט מעוגנות בחוק ובתקדימים שניתנו בבית המשפט. מומחה שלא עומד בכך עלול להזיק לעצמו ובעיקר לאחד הצדדים בתיק בית המשפט, שכן קיימות השלכות בקביעה רשלנית או שגויה של אותו מומחה אשר הוליך שולל את בית המשפט והאחד הצדדים. בכל מקרה במידה ויוכח כי המומחה לא ערך חוות דעתו מזווית הראיה של מקורבו בצורה שאינה אובייקטיבית עלול המומחה לקבל תביעה כשנגד לרבות הסרתו מרשימת המומחים של בתי המשפט. בית המשפט אינו בקיא בענייני המומחיות הנדונים בחוות הדעת של המומחה , וכדי לאפשר לו לפסוק בהתאם לדין, על המומחה לתת לבית המשפט את הכלים הנדרשים כדי להכריע בעניינים שבהם עוסקת חוות הדעת ו/או שומה מקצועית. במקרה אחר בעת שהמומחה נותן חוות דעת עבור אחד הצדדים , חייב המומחה לערוך חוות דעתו באופן מקצועי ומהימן תוך הקפדה על כללי האתיקה המקצועית. 

מתפקידו של המומחה הוא מקצועיותו בלבד ללא ייצוג וטענות הנוטות לטובת אחד מהצדדים, שכן במצב זה זהו תפקידו של עורך הדין לטעון ולייצג משפטית את אחד הצדדים בתיק תוך עיון בחוות דעת מומחה מכאן יצויין כי כל חוות דעת מומחה מגיעה לבית המשפט ובשל כך חייב המומחה לערוך חוות דעתו באופן אובייקטיבי תוך הדגש למקצועיות בה הוא מתמחה. 

חוות דעת של המומחה חייבת להיות מקצועית תוך חובה ברישום 2 סעיפים החזית חוות דעתו כדלקמן: ציטוט מהוראות החוק להלן סעיף 20 לפקודת הראיות נוסח חדש (תשל"א, 1971) – לדוגמא: 

1. "אני הח"מ שם המומחה... שמאי ומעריך נזקים מעיד בזאת כי בדקתי את הנזקים נשוא חוות דעתי המתוארים להלן". 

2. הצהרה משפטית (בעמוד ראשון חזית) – לדוגמא: "אני  נותן  חוות  דעתי  זו  במקום  עדות  בבית   המשפט והריני  מצהיר  בזה  כי   ידוע  לי  היטב שלעניין  הוראות  החוק  הפלילי  בדבר  עדות  שקר  בשבועה  בבית   המשפט. דין חוות  דעתי זו כאשר היא חתומה  על ידי כדין עדות בבית המשפט". 

באשר למומחה המשמש כמהנדס - הכללים החלים עליו בעניין זה תקנות המהנדסים והאדריכלים הקובעות כי עליו לבצע את שירותיו המקצועיים במיומנות וברמה מקצועית נאותה (תקנה 3), כי הוא יונחה על ידי שיקולי בריאות הציבור ובטיחותו (תקנה 2), כי יפעל תוך שמירה על כבוד המקצוע ועל פי שיקולים מקצועיים (תקנה 4) ובנאמנות כלפי לקוחו. עוד נוסיף כי בתקנה 126 לתקנות סדר הדין האזרחי הקובעת שמומחה שיעץ עצה או חיווה דעתו לאדם בעניין שבתחום מומחיותו לא יוזמן כמומחה מטעם בית המשפט בעניין זה. 

למותר לציין כי ישנם הבדלים משמעותיים בין עד מומחה לבין עד רגיל בכך שעד רגיל מוזמן להעיד אך ורק על דברים שראה, ואילו עד מומחה מעיד בעיקר על מסקנותיו כאיש מקצועי בקיא בתחומו. מה גם כי כל מומחה שמקבל שכר טרחתו מלקוח עבור חוות דעת פסול מלשמש כמומחה לבית המשפט. 

התייחסות לאופן התשלום עבור כתיבת חוות הדעת, אם כמשכורת ואם כתשלום חד פעמי – עלולה להתברר כלא מדויקת. מחובתו של המומחה הוא להימנע מלפתח תאוריות משפטיות כאלו ואחרות גם אם המומחה הוא משפטן בהשכלתו, הרי שאת חוות דעתו הוא נותן כמומחה בתחומו. 

לפיכך הוא משאיר פתח לשיקול דעתו של בית המשפט הבוחן את חוות דעתו בעניין. לסיכום: חוות דעת של כל מומחה בתחומו חייבת להיות אובייקטיבית תוך הדגש לשמירה על כללי האתיקה המקצועית תוך הדגש לשקיפות בהתאם לשיקולים המקצועיים הראויים ללא מורא ו/או משוא פנים. 

כותב המאמר חיים שריקי, הבעלים של מכללת השמאים, 

מומחה בכיר לבית המשפט ומנהל את חברת אומדן שמאים חיים שריקי ושות'.

מכללת השמאים הינה מכללה מקצועית רב תחומית אשר מטרתה להכשיר בעלי מקצוע חופשיים למקצוע שמאי רכוש מקצועי זאת וכאשר בין היתר המכללה מקיימת קורס עד מומחה מקצועי לבתי המשפט לכל בעלי המקצוע החופשיים אשר מומחים בתחומם. 

שכר הטרחת שמאי רכוש לרוב נקבעת בפונקציה של סוג הנזק לדוגמא אם חלילה תפרוץ דליקה בדירה או במסעדה, מפעל, עסק של שהוא אז באפשרותו של שמאי רכוש לבצע הערכה של עלות המיטלטלין, לרבות – תכשיטים, מקרר, ביגוד, טלוויזיה, מטבח וכיוצא בזה. במקרה שכזה יתעורר הצורך בבעל מקצוע שיבצע הערכה של הרכוש המיטלטלין ונמצא מקום לשמאי הרכוש . 

במסגרת הלימודים ולאחר קבלת תעודת גמר מטעם מכללת השמאים בוגרי הקורס יהיו רשומים באתר ארגון שמאי רכוש בישראל תוך הפצת שמם ופרטיהם ברשתות האינטרנט ויוכלו לעסוק במקצוע ללא חשש, שכן נכון להיום ישנם עשרות בוגרים שעוסקים במקצוע ואף חלקם הגדול פתחו משרדי שמאים ומתפרנסים בכבוד, מכאן נציין את העובדה כי שמאי רכוש הינם אנשי מקצוע אשר טרודים בכל מהלך השינה, אם כי במציאות של היום הופך המקצוע שלהם למאוד אטרקטיבי – לדוגמא קו העימות באזור הדרום וההפצצות אשר אינן מרפות, חרף העובדה כי שמאי הרכוש מוזעק לאמוד את הנזקים שנגרמו באירוע נשוא תביעה לרבות הערכת שווי כל הרכוש שניזוק.. 

במכללת השמאים באפיק הדיגיטלי יודגש כי בראש המכללה עומד אחד המרצים הבכירים בשוק להלן מר חיים שריקי שמאי רכוש בכיר ומומחה לבית המשפט אשר עוסק בתחום מזה כ 45 שנות מוניטין, הסטודנטים במכללת השמאים מקבלים את כל אבני הדרך לעיסוק במקצוע, בבירור  על קצה המזלג עולה כי עולם השמאות יגלה בפני הסטודנטים בקורס תחום מורכב ובעל פנים רבות של שמאי ביטוח ורכוש ו/או שמאי מקרקעין כל אחד מהם הינו סוג של מקצוע אשר עומד בפני עצמו ויש לו מה לומר על האחרים. שמאי רכוש מומחה בתחומו מגיע מעולם אחר. 

נכונה העובדה כי כל אחד יכול לפתוח ביום אחד משרד ולכנות את עצמו חברת שמאות רכוש, העיסוק בתחום הינו גיוס בשל משרדי שמאים פעילים, חברות בניה, רשויות מקומיות, שכן מרבית העבודות בנמצא מגיעות מאת חברת הביטוח והן מחייבות את השמאים להשתתף בהשתלמויות כאלו ואחרות על פי דרישתם. 

האם שמאי רכוש נדרשים לרישיון עבודה מאת המדינה? 

בהחלט לא. כיום אין רגולציה בתחום ולא קיימות דרישות בקרב המדינה ולכן אין בנמצא רישיון של עיסוק. במהלך העשור האחרון נעשו מירב המאמצים בכדי לשנות את הסיטואציה באמצעות העברה של חוק אשר יסדיר אף את המצב הזה, אך שבכל פעם עניים זה נדחה מסיבות כאלו ואחרות אשר יפורטו בהמשך.  

האם יש אמת בדבר הטענה כי שמאי רכוש עושה שימוש במחירון ללא הפעלה של שיקול דעת? 

הטענה היא אינה נכונה. התשתית של חוות דעת היא המחיר בשוק ולא מחירון שהינו קבוע. אף במצב זה יש מנעד רב של פרמטרים שהשמאים צריכים לשלוט בו, לרבות מנעד נרחב של ביטוחים שהם צריכים להכיר.  

כיצד תבחרו שמאי רכוש מומחה? 

• במידה ואינם מעוניינים לקבל את הפסיקה של השמאי מטעם חברת הביטוח או של מס רכוש, באפשרותכם להזמין את שירותיו של שמאי פרטי מוסמך במכללת השמאים שיאמוד את הנזק אשר הוסב לכם.
• באופן זהה לכל מקצוע, גם בתחום השמאות נכונה ההמלצה מפה לאוזן. שמאים, כמו גם עורכי הדין, אינם רשאים לשווק את עצמם בכל ענפי המדיה השונים. באופן זה המלצות וקשרים יביאו את מרבית הפעילות של השמאים. אל תפקפקו בקיומן של מספר המלצות. באפשרותכם לקבל רשימה שמית של כל מי שחבר בארגון שמאי רכוש בישראל ולבצע בחירה מתוך רשימה זו.
• עליכם לדעת, כי מתווך נדל"ן אינו מהווה תחליף עבור שמאי מקרקעין, הוא בעל אינטרס, כאשר שמאי מקבל את שכר הטרחה שלו בלי כך קשר למה במצוין בחוות הדעת.
• שמאי רכוש נאלץ להגיע לדירה שלכם ולחוות במו עיניו בה. במידה וביקשו מכם למסור נתונים בטלפון עבור הצורך של חוות דעת, עליכם לבצע בחירה של שמאי שונה.
• שמאי רכוש ללא ותק לרוב יעניק שירות הרבה יותר אישי ואולי עלותו תהיה אף יותר זולה אל מול משרדים גדולים בהם יטפלו בכם באמצעות הדרג הנמוך בעלות ניכרת. עליכם להבין כי, הוותק והניסיון של השמאים עשויים להשפיע אף על חוות הדעת ותנו דעתכם על כך.
• חוות הדעת של שמאי רכוש אשר אותה יכתוב השמאי עשויה להיות מאורגנת. צריך להימצא בה תיאור של כל הנזקים שנגרמו למזמין לרבות כתב כמויות ותמונות להמחשת הנזקים שנגרמו למזמין.
• באשר לעדות מומחה ו/או מינוי מומחה לבית המשפט, דרוש מומחיות בתחום עיסוקו כשמאי , מהנדס ו/או כל בעל מקצוע אחר מינוי                                    עד מומחה מטעם בית המשפט הינו מינוי כאשר השופטים מבחינים כי ישנם הבדלים משמעותיים בין חוות דעת של שמאים ו/או בעלי המקצוע של שני הצדדים, כאשר למעשה השופטים נתקלים בקושי בהכרעה מקצועית , ולכן הם ממנים עד מומחה מקצועי מטעמם אשר ישמש כעזר לשופט לקבל הכרעה בדין.